La Tasación hipotecaria es el momento de la verdad. Es cuando un profesional independiente pone un número a tu Propiedad, y ese número decide cuánto te presta el Banco. Si sale baja, todo puede desmoronarse. En Mallorca, donde los precios han subido un 10-15 % interanual, las tasaciones bajas son más frecuentes de lo que imaginas.
Qué es la Tasación hipotecaria y para qué sirve
Es una Valoración oficial realizada por una sociedad homologada por el Banco de España (Tinsa, Gesvalt, UVE Valoraciones), siguiendo la Orden ECO/805/2003. No es una opinión: es un informe técnico que analiza ubicación, superficie, estado de conservación, comparables y parámetros urbanísticos.
El Banco financia hasta el 80 % del menor de estos dos valores: el Precio de compra o el valor de tasación.
Precio: 400.000 € — Tasación: 410.000 €
Banco financia 80 % de 400.000 €:
Necesitas 80.000 € entrada + ~40.000 € gastos = 120.000 €
Precio: 400.000 € — Tasación: 360.000 €
Banco financia 80 % de 360.000 €:
Necesitas 112.000 € entrada + ~40.000 € gastos = 152.000 €. Son 32.000 € más de lo previsto.
Por qué sale baja la Tasación en Mallorca
Los comparables van con retraso. Usan ventas inscritas con 3-9 meses de antigüedad. En zonas con subidas del 20-30 % interanual, reflejan un Mercado que ya no existe.
Irregularidades urbanísticas. Ampliaciones sin licencia, terrazas cerradas, discrepancias de superficie. El tasador las detecta y reduce el valor.
Estado de conservación deficiente. Un inmueble que necesita reforma importante tendrá Tasación más baja que uno en buen estado en la misma ubicación.
Qué hacer si la Tasación sale baja
Renegociar el Precio. Si el Precio estaba inflado, ajustarlo al valor de tasación es lo más limpio.
Aportar más entrada. El Comprador cubre la diferencia con ahorros adicionales.
Pedir segunda Tasación. Otra sociedad puede dar resultado diferente. También puedes cambiar de Banco.
Recurrir. Si hay errores objetivos (superficie incorrecta, comparables inadecuados), solicita revisión formal.
Cómo anticiparse
Pre-tasación antes de arras. Tu asesor hipotecario puede solicitar una estimación al Banco o sociedad tasadora antes de cerrar el Precio.
Regulariza la Propiedad. Si eres vendedor, asegúrate de que superficie catastral coincide con la real, sin ampliaciones ilegales ni certificado energético caducado.
Cláusula de Tasación en arras. Si la Tasación sale más de un 10 % por debajo del Precio, el contrato se resuelve sin penalización.
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