La coordinación entre venta, cancelación de Hipoteca, nueva Financiación y escritura de compra es la operación más compleja del mercado inmobiliario. En Mallorca, con dos bancos distintos, un notario con agenda completa y plazos que no perdonan, un error de timing puede costarte la operación entera. Esta guía te explica cómo hacerlo bien.
La cronología de una operación coordinada
| Fase | Qué ocurre | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Preparación | Valoración, documentación, pre-aprobación hipotecaria para la compra | 2-4 semanas |
| 2. Comercialización | Tu Casa sale al Mercado con Estrategia de impacto | 30-60 días |
| 3. Arras de venta | Firmas arras con tu Comprador, fijas fecha de escritura | Día X |
| 4. Búsqueda activa | Con la venta asegurada, buscas y negocias la compra | 2-4 semanas |
| 5. Arras de compra | Firmas arras de compra, con fecha coordinada con la venta | Día X + 1-2 semanas |
| 6. Preparación bancaria | Ambos bancos preparan la documentación hipotecaria en paralelo | 3-5 semanas |
| 7. Escrituras | Venta por la mañana, compra por la tarde (o con días de diferencia) | Día Y |
Las 3 piezas que deben encajar
1. La cancelación de tu Hipoteca
Tu Banco necesita emitir un certificado de deuda pendiente actualizado y preparar la documentación para la cancelación en notaría. Pide este certificado con 7-10 días de antelación. El día de la escritura de venta, el notario transfiere la parte correspondiente del Precio directamente a tu Banco, cancelando la deuda en el acto.
2. La nueva Hipoteca del Comprador de tu Casa
El Banco de tu Comprador necesita la tasación, el análisis de riesgos y la preparación de la escritura de préstamo hipotecario. Esto lleva entre 3 y 6 semanas. Si tu Comprador no tiene pre-aprobación real antes de firmar arras, el riesgo de retraso es alto.
3. Tu nueva Hipoteca para la compra
Si necesitas Financiación para la nueva Vivienda, tu Banco necesita el mismo proceso: tasación de la nueva Propiedad, análisis de solvencia (actualizado con el beneficio de la venta) y preparación de la escritura. Lo ideal es tener la pre-aprobación antes de firmar arras de compra.
Qué incluir en los contratos de arras
En las arras de venta: Plazo de escritura realista (mínimo 8-10 semanas para dar margen a tu Comprador). Cláusula de penalización por incumplimiento. Condición suspensiva si tu Comprador depende de Hipoteca.
En las arras de compra: Plazo de escritura coordinado con la venta (1-2 semanas después). Condición suspensiva por denegación de tu Hipoteca. Cláusula que permita resolución sin penalización si la venta de tu Casa se cae por causa ajena.
¿Y si algo falla?
Si la venta se cae, necesitas un plan B para las arras de compra que has firmado. Por eso es fundamental la condición suspensiva vinculada a la venta. Si la compra se cae, el beneficio de la venta sigue disponible para buscar otra Propiedad, y la exención por reinversión te da 2 años de margen.
El peor escenario es no tener plan B para ninguna de las dos. Y eso ocurre cuando no hay un profesional coordinando toda la operación.
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