Antes de enamorarte de una Propiedad, necesitas saber una cosa: ¿cuánto puedes pagar realmente? No lo que tú crees. No lo que dice un portal. Lo que los bancos van a financiarte según tu sueldo, tus ahorros y tus deudas. Esta guía te da las fórmulas exactas y un simulador para calcularlo al instante.
La regla del 35 %: tu cuota máxima
El Banco de España y las entidades financieras aplican una regla clara: la cuota de tu hipoteca no debe superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Este es el primer filtro que aplica cualquier banco antes de concederte financiación.
Si ganas 2.000 € netos al mes, tu cuota máxima será de 700 €. Si ganas 3.000 €, será de 1.050 €. Si tienes deudas previas (coche, préstamo personal), se restan de ese 35 %.
Ejemplo: 2.500 € netos - 200 € de préstamo coche = 2.300 € × 0,35 = 805 €/mes de cuota máxima
El 80 %: lo que el banco financia
Los bancos financian como máximo el 80 % del precio de compra o del valor de tasación (el menor de los dos). El 20 % restante lo aportas tú de tus ahorros, más un 10-12 % adicional para gastos e impuestos.
Es decir, para comprar una vivienda necesitas tener ahorrado al menos el 30 % del precio. Sin ese colchón, la operación no sale adelante salvo que accedas a financiación al 90-100 % (funcionarios, avales ICO, doble garantía).
Tabla: qué puedes comprar según tu sueldo
Esta tabla asume: tipo de interés 2,87 % (INE, Abril 2026), plazo 25 años, sin deudas previas, financiación al 80 %.
| Sueldo neto | Cuota máx. (35%) | Hipoteca máxima | Ahorros necesarios | Vivienda accesible |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 525 € | 105.000 € | 39.000 € | 131.000 € |
| 2.000 € | 700 € | 140.000 € | 52.500 € | 175.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 175.000 € | 65.500 € | 219.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 210.000 € | 78.750 € | 263.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 280.000 € | 105.000 € | 350.000 € |
| 5.000 € | 1.750 € | 350.000 € | 131.000 € | 438.000 € |
¿Compras en pareja? Se suman los ingresos
Si compras con tu pareja, los bancos suman ambos sueldos netos para calcular la cuota máxima. Una pareja con 2.000 € + 1.800 € netos (3.800 € en total) puede acceder a una cuota de hasta 1.330 €, lo que abre la puerta a viviendas de más de 300.000 €.
Las deudas previas reducen tu capacidad
Si ya pagas 300 € al mes de préstamo de coche y 100 € de tarjeta, esos 400 € se restan antes de calcular el 35 %. Con un sueldo de 3.000 €, tu cuota máxima no sería 1.050 € sino 910 € (3.000 - 400 = 2.600 × 0,35). Eso reduce significativamente la vivienda que puedes comprar.
El tipo de interés importa (y mucho)
El tipo de interés medio para hipotecas sobre viviendas en España se sitúa en el 2,87 % según el último dato del INE (Abril 2026). Pero no todos los clientes consiguen el mismo tipo. Un broker hipotecario puede conseguir condiciones hasta un 0,8 % mejores que tu banco habitual.
La diferencia entre un 2,87 % y un 2,07 % sobre 200.000 € a 25 años supone más de 20.000 € de ahorro en intereses.
¿Y si no tengo el 20 % de entrada?
Hay opciones para quienes no llegan al 20 %:
El Estado avala hasta el 20 % de la hipoteca. Requisitos: ingresos máximos 37.800 € brutos/año, patrimonio inferior a 100.000 €, 2 años de residencia en España, primera vivienda habitual. Programa vigente hasta 31/12/2027.
Funcionarios de carrera, asalariados indefinidos con antigüedad, o quienes ofrezcan una segunda propiedad como garantía pueden acceder a financiación superior al 80 %.
El precio de la vivienda en Mallorca en 2026
El precio medio en Mallorca varía enormemente según la zona. En Palma supera los 4.500 €/m², en zonas como Calvià o Andratx puede superar los 6.000 €/m², mientras que en el interior o la zona norte se pueden encontrar opciones desde 2.500 €/m².
Para un piso de 90 m² en Palma (unos 405.000 €), necesitarías un sueldo conjunto de al menos 4.500-5.000 € netos y unos 120.000 € ahorrados. Para una casa en el interior de 250.000 €, bastaría con 2.500-3.000 € netos y 75.000 € de ahorro.
¿Quieres saber exactamente cuánto puedes comprar? Nuestro broker negocia con los bancos para conseguirte las mejores condiciones.
Consultar mi Capacidad Hipotecaria →Cálculo orientativo para propiedades en Mallorca, Islas Baleares. Regla de endeudamiento máximo: 35% de ingresos netos. Financiación máxima: 80% del precio de la vivienda. Las particularidades de cada cliente pueden variar estas aproximaciones. Consulte con un profesional para su caso concreto. Fuente tipo de interés: INE, Abril 2026.