La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más sorpresas da al vender una vivienda. Muchos vendedores no la calculan hasta después de firmar y se encuentran con una factura inesperada de miles de euros. En esta guía te explicamos qué es, cómo se calcula en Mallorca y cuánto pagarás según tu caso.
¿Qué es la plusvalía municipal?
El nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local que cobran los ayuntamientos cuando se transmite un inmueble urbano, ya sea por venta, herencia o donación.
Lo que grava no es el precio de venta de la vivienda, sino el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Es decir, no se calcula sobre el precio total del inmueble, sino sobre el valor catastral del suelo.
¿Quién paga la plusvalía?
En una compraventa, siempre la paga el vendedor. En herencias y donaciones, la paga quien recibe el inmueble. Excepción: si el vendedor es no residente en España, el comprador se convierte en sustituto tributario.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
En compraventas y donaciones: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En herencias: 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables a 1 año si se solicita antes de que acabe el plazo inicial).
Los dos métodos de cálculo (desde 2021)
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el Real Decreto Ley 26/2021, existen dos métodos para calcular la base imponible. El contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable.
Método objetivo
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años de propiedad. Los coeficientes máximos son fijados por ley y los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes menores.
| Años de propiedad | Coeficiente máximo |
|---|---|
| 1 año | 0,14 |
| 2 años | 0,13 |
| 3 años | 0,15 |
| 5 años | 0,17 |
| 7 años | 0,12 |
| 10 años | 0,08 |
| 15 años | 0,12 |
| 20 años (máximo) | 0,45 |
Fórmula: Base imponible = Valor catastral del suelo × Coeficiente. Después se aplica el tipo impositivo del ayuntamiento (máximo legal: 30%).
Método real
Se calcula la diferencia real entre el precio de venta y el de compra, aplicando la proporción que el valor del suelo representa sobre el valor catastral total.
Fórmula: Base imponible = (Precio venta - Precio compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total).
Ejemplo real en Palma de Mallorca
Método objetivo:
Base imponible: 50.000 € × 0,08 = 4.000 €
Plusvalía: 4.000 € × 30% = 1.200 €
Método real (comprado por 200.000 €, vendido por 300.000 €, suelo = 40% del valor catastral):
Ganancia: 100.000 € × 40% = 40.000 €
Plusvalía: 40.000 € × 30% = 12.000 €
Bonificaciones en Mallorca
Cada ayuntamiento puede establecer sus propias bonificaciones. En Palma, existe una bonificación de hasta el 95% en herencias de vivienda habitual cuando el valor catastral es inferior a 100.000 € y se mantiene la propiedad 5 años.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En tu último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Aparece desglosado en valor catastral total, valor del suelo y valor de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital.
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